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[鬼謀]本土退市 紅資入替

 

去年年尾,正值釋法關鍵時刻,政府公佈樓市新辣招午夜生效。消息一出,眾說紛紜。有指其只為轉移視線,有指錯重點,重點應該在記者會上財爺同六八九鬥到出面,又有指有人選舉先黎出招,等等。當然,時間解釋一切,梁振英大概係冇得留低。然而本屆政府慣用的還有一招,叫明修棧道暗渡陳倉,表面上看來是穩定樓價,實質還要睇清其背景目的,君不見官商鄉黑橫洲事件背後幾多千絲萬縷的關係同利益。

red frog

紅色的青蛙,大家又會想起啲乜?

如果有留意新聞都會知道近兩年政府批地由中資直接投得比率大升註一,而且成交價更遠超市場估值,中資海航集團旗下公司,繼去年 11 月斥天價逾 88 億元投得的啟德住宅地後,近日又以 55.3 億元奪得估值為 40 億元的啟德地皮,每方呎樓面地價約 1.3 萬元,已高過現時東九龍多個私人屋苑造價。該集團自去年 11 月至今已斥資近 200 億元註二搶奪合共三幅啟德地皮,更以每方呎樓面地價約 1.36 萬元,連創九龍東地價新高。內地流動資金充裕,有意識地惡性競投,本土地產商根本只有捱打。紅資取代本土只係時間問題。

凍結二手市場助本土大地產商盡快以靚價散貨

中資天價投得啟德住宅地之後,令樓市氣氛高漲,即時湧現反價及封盤個案。理論上二手市場又會升一輪,政府在這時候加 DSD,令投資客成本增加,減少投資客交易,持有物業的,眼見賣地理想,長遠必升,可以渣住先,如果要賣都會標高價。因為投資客要俾重稅 DSD,上車客相較之下有 15% 著數,在二手市場想講價冇咁易,中介都係市好壓買家市差壓賣家,況且市場其實還存在即使要俾 DSD 加 BSD 共 30% 稅都照買的大陸客,只係比之前少,始終對大陸人來講流左出去的先係自己錢。早前因 DSD 令到發展商推出劏房一手新樓,400 萬以下新樓的 DSD 稅率迅即被市場消化,因為相對於預期的升幅還是會有賺,所以仍有部份新盤被投資客搶去。新 DSD 擋住了投資客令新盤主要得返上車客,除了新盤通常首批折扣可能還可以吸引到少部份 DSD買家入票之外,新盤同上車建立起強力 bonding 的點對點關係。香港其實還有好多人有錢買唔到樓,好多中產。好了,二手市場被 SSD 同新 DSD 凍結,在二手市場有價冇市的情況下,新盤睇住市場標價來定價,在沒選擇而用家搶盤的情況下,新盤繼續以靚價出貨。

價已夠靚

政府幾年來出招已經幫手令個市升得好穩,成功〝打造〞出「樓價長遠一定升」的神話,但加息是遲早的事。其實本土地產商都唔想個市繼續炒,升唔緊要唔好急,因為真係驚爆。發展商出的特式單位就係求炒價,但一般的麵包求的不是,要的只是一個賣得出又好好賺的價。畢竟最重要還是要有人接貨。而家又貴又一放出黎就大把人爭就最好,只要往後幾年都未爆,賣埋手頭上的便已足夠。反正大限將至係鐵一般的事實,只係港豬不願意相信。

首置豁免邊個最開心

又係邊個最開心嘅環節,首置豁免到底邊個最開心?正所謂人人上車笑呵呵。終於可以上到車,一定係新業主最開心啦。但過幾年呢?人人上車之後,如果繼續 DSD,首置客越來越少,更難轉手,撤減 DSD 如果做唔好,遇上有咩壞消息都可以令樓市大跌,最後火棒落在誰手?一眾剛好夠能力上車,其實唔係好承受到風浪的〝中產〞首當其衝,層樓又未供完,早買的鬆左 SSD 還好,但 DSD 之下要找個買家唔係咁易,如果急賣就要食左個 DSD 先可能比較易賣出。最後如果造成恐慌冇人接鬥快賣就真係玩完。

原來中共先係笑到最後果個

咪住先,點解要咁做先?點解會有呢啲瓜葛?本土地產商為私利同自保當然會合作,紅資要吞食全世界又唔係咩新聞,但點解要攪到人人上車咁 happy ending?幾年後本土地產商收割完成退市,麵粉早已經俾中資買哂,紅資控制市場,政策又有中央背後操縱,只剩港豬們 suffer 在車上落唔到車。肉隨砧板上,仲唔係中共講咩都要撐?到時只有忠誠的順民,冇港獨。

後話

受從價印花稅影響,香港產生出一批畸形單位,在兩年後因劃一稅率而正常單位陸續推出,將會令畸形單位價值大跌,成為時代犧牲品。最慘係買左 36 個月內要俾 SSD,但係真係等 36 個月可能慘過窩輪到期。

註︰

一、中資在港的投地比例不斷上升,由 11 至 12 年度中資僅佔 1%,升至上年度(15至16年度)的 25.3%,預計中資攻港情況將會持續。 http://ps.hket.com/content/1476541

近兩年中資來港投地一覽 [2014 年 2 月至 2016 年 2 月] https://infogr.am/-4798744456190779

 二、中資海航55億奪啟德地 三個月斥近200億搶同區三地皮 https://thestandnews.com/finance/中資海航55億奪啟德地-三個月斥近200億搶同區三地皮/

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